Puis-je donner ma maison à mon enfant ?

La donation à ses enfants

Lorsqu'il s'agit de donner votre bien immobilier de votre vivant à votre enfant ou le partager entre tous vos enfants, vous devez être bien conscient des implications juridiques et fiscales qu'une telle décision entraîne. Transférer la propriété de votre maison ou de votre appartement à votre descendance est un geste très généreux et un merveilleux moyen d'assurer sa sécurité et sa stabilité financières, mais cela doit être un acte réfléchi. Avant de prendre une décision éclairée, il est important d'évaluer les conséquences fiscales, l'impact sur votre planification successorale et les implications financières à long terme pour votre enfant. Donner votre maison à votre enfant unique peut vous sembler être un geste naturel et simple mais cela va avoir une incidence sur la propriété et sur le futur propriétaire. Tout d'abord, le fait de donner votre bien à votre enfant ne fait pas de lui le propriétaire exclusif et officiel du bien. Cela signifie que la maison fera toujours partie de votre succession et sera soumise, selon sa valeur, aux impôts sur la succession. Bien entendu, votre enfant étant en partie propriétaire, les droits de succession seront restreints, voire nuls. Avant de donner votre maison ou votre appartement à votre fils ou votre fille, vous devez aussi réfléchir sur le long terme. Il faut tenir compte de la situation financière de votre progéniture et de sa capacité à entretenir la maison. Il va peut être falloir que vous lui fournissiez une aide financière pour certaines réparations ou travaux importants. Si vous avez un conjoint, interrogez-vous sur les conséquences financières que cela va avoir pour lui. Parfois, il est préférable de choisir d'autres options de dons, plus appropriées. Vous pouvez envisager de donner simplement de l'argent, des actions ou d'autres valeurs mobilières de placement, par exemple, même si ces derniers ne procureront pas spécialement à votre enfant les mêmes avantages à long terme qu'une maison. Un portefeuille en bourse constitue tout de même un cadeau important. Si vous décidez quand même de donner votre bien et que vous changez d'avis ensuite, il faut savoir qu'il ne sera plus possible de revenir en arrière. La donation est irrévocable. Elle a fait l'objet d'un acte devant notaire et est enregistrée au service des impôts. Si par la suite, votre enfant vous apprend qu'il n'a plus les moyens d'entretenir la maison ou ne souhaite plus y habiter, vous pouvez, d'un commun accord, envisager de la vendre. À ce moment-là, il pourra utiliser la part de l'argent qui lui est dû pour s'acheter autre chose. Un autre moyen de donner à ses héritiers est de créer avec eux une SCI. La donation de parts d'une société civile immobilière consiste en une cession à titre gratuit d'un nombre de parts sociales appartenant à un associé au profit d'un autre. C'est une pratique souvent utilisée pour transmettre un patrimoine. Cette opération permet de diminuer le coût fiscal de la donation.

Quelles sont les conséquences fiscales ?

Donner un bien immobilier n'est pas sans conséquences fiscales. Lorsque vous donnez quelque chose de valeur, même à votre descendance, le fisc considère qu'il s'agit d'une avance sur la succession et donc, va vous demander de payer des droits de donation à l'instar des droits de succession que vous auriez payé au décès de votre donateur. Pour savoir combien va coûter l'impôt sur la donation, il faut d'abord estimer la valeur du bien et ensuite déduire les éventuels abattements. L'administration fiscale appliquera un barème qui dépendra du lien de parenté. Pour un enfant, le taux varie, selon le montant, de 5 à 45 %. La donation avec réserve d'usufruit est un moyen de réduire les droits de mutation que doit payer le donataire c'est-à-dire votre enfant. En effet, vous serez usufruitier et il sera nu-propriétaire du bien. Cela signifie qu'il ne sera propriétaire que d'une partie de votre maison, en général 70 %. C'est sur ce montant seulement que l'impôt sera calculé. À votre décès, votre enfant deviendra plein propriétaire sans autre taxation. Si votre enfant meurt avant vous, et qu'il n'a pas de descendance, vous récupérez la totalité de votre bien, c'est ce qui s'appelle le droit de retour. En présence de petits-enfants, la nue-propriété leur revient. Il est possible de demander l'annulation d'une donation en passant par la justice mais seulement sous certaines conditions que vous devrez prouver : ingratitude grave ou inexécution des obligations prévues dans la donation.

En quoi cela affecte-t-il ma planification successorale ?

Vous devez savoir que la donation d'un bien de valeur, quel qu'il soit, aura probablement des répercussions sur votre planification successorale. Tout d'abord, le fait de donner un appartement, par exemple, à l'un de vos enfants réduira votre capacité à faire des dons à d'autres proches dans l'avenir. En effet, vous diminuez votre patrimoine global, ce qui a une incidence sur le montant restant à distribuer aux autres héritiers. Il faut donc faire attention à ce que la part que vous donnez de votre vivant à un de vos enfants ne dépasse pas la part de la succession à laquelle il aurait droit si vous étiez décédé. Vous avez la possibilité de favoriser un de vos enfants mais pas d'empiéter sur la réserve héréditaire des autres enfants. La réserve héréditaire étant la part minimale à laquelle a droit chaque enfant. Une donation dépassant un certain montant doit toujours être déclarée par le bénéficiaire sans avoir spécialement de droits à payer dessus. L'acte notarié est obligatoire pour la donation d'un bien immobilier. Comme nous l'avons vu plus haut, le don de votre maison ou de votre appartement à un enfant réduira le montant des biens que vous laisserez aux autres héritiers, dont votre conjoint. Cela peut avoir des conséquences financières importantes à long terme pour lui, s'il se retrouve seul. Vous pouvez alors envisager de garder l'usufruit sur le bien et de le transmettre à votre conjoint au moment de votre décès. Ainsi, l'usufruitier aura le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, même s'il n'est pas propriétaire. Votre conjoint pourra donc éventuellement louer le bien s'il manque d'argent. À son décès, le maison ou l'appartement donné en usufruit reviendra à votre enfant, sans autre formalités. Un usufruit est toujours temporaire.

Quelles sont les conséquences financières pour mon enfant ?

Au moment de la donation, votre enfant est peut être en mesure de payer tous les coûts associés à la maison mais cela ne signifie pas qu'il pourra se le permettre dans l'avenir. Les impôts fonciers, les coûts d'entretien et de réparation augmentent avec le temps et votre enfant pourrait finir par ne plus avoir les ressources financières nécessaires pour tout assumer, s'il se retrouve sans emploi par exemple. Il sera alors dans l'obligation de se séparer du bien et, selon la conjoncture, celui-ci pourrait avoir perdu de sa valeur. Certaines périodes sont plus propices à la vente mais si votre enfant est pris à la gorge, il n'aura pas le choix. Votre maison ou votre appartement sera donc vendu à un prix inférieur au montant estimé lors de la donation.